Rétrécissement De L'Espace De Profit Foncier Et Rupture De L'Aménagement De L'Investissement Et De L'Expansion Des Entreprises Immobilières

      Dans la nuit du 20 mai, Shanghai a publié les premiers règlements sur l'approvisionnement centralisé en terres. Les nouvelles règles de transfert de terres ont mis à l'épreuve la vision stratégique de l'équipe d'investissement et d'expansion des entreprises immobilières et ont rendu la participation des entreprises de gilets plus difficile.Les règles d'acquisition de terrains à Shanghai sont évidemment plus complexes que celles de Wuxi et Hangzhou, où l'argent chaud a afflué.Les initiés de l'industrie affirment qu'il est plus probable que l'argent inutilisé des premières parcelles de terre se concentre sur l'approvisionnement en terres de Shanghai, qui a commencé le 18 juin.

      Entre - temps, Nanjing a terminé l'appel d'offres pour la première fois le 20 mai et le 21 mai. Sur un total de 52 terres cédées, une a été abandonnée pour une raison quelconque, et 36 des 51 autres terres cédées ont atteint le Sommet pour être marquées.Les gagnants seront identifiés dans l'après - midi du 22 mai.Au 21 mai, les acheteurs confirmés dans le site d'approvisionnement centralisé de Nanjing étaient China Resources, China Merchants, Yincheng, Longhu, etc.

Li Xiaoxiao, analyste principal à l'Institut de recherche tongce, estime qu'à partir des informations publiées en 2021, Wuxi a concentré son approvisionnement en terres en mars, avril et août;L'approvisionnement en terres sera centralisé à Nanjing en avril, juillet et octobre et à Hangzhou en avril, juin et décembre.À en juger par les résultats actuels de la photographie du sol, il existe plusieurs caractéristiques évidentes.Tout d'abord, il y a une différenciation évidente entre les villes, comme Hangzhou et Wuxi, où les fondamentaux de la ville sont bons, où la demande du marché est forte et où la répartition des entreprises immobilières est importante. Les premiers lots de terrains sont très recherchés par les développeurs.Certaines villes du Nord - Est sont limitées par divers facteurs, et les premières photos de la terre sont relativement plates.Deuxièmement, il y a une différenciation évidente dans la Ville, qui est principalement liée à l'emplacement du terrain et aux conditions de soutien environnantes.Les parcelles de haute qualité sont souvent vendues à des prix élevés, et certaines parcelles situées dans les banlieues urbaines sont également vendues à des prix élevés.Le troisième est le premier lot d'entreprises centralisées d'approvisionnement en terres, principalement des entreprises centrales, des entreprises d'État, des entreprises régionales de labourage profond, telles que jianfa, Xiangyu et d'autres entreprises locales d'État.D'une part, parce que les entreprises d'État des entreprises centrales ont des avantages financiers et des coûts de capital relativement faibles;D'autre part, afin de maintenir l'échelle des ventes, les entreprises qui labourent profondément dans la région prendront un grand nombre de terres chaque année. L'acquisition de terres en mars - avril de cette année peut non seulement augmenter le stockage des terres, accélérer la période de construction, mais aussi rattraper la contribution des noeuds de commercialisation à la fin de l'année.

Par rapport à Guangzhou, Chongqing et Beijing, le delta du fleuve Yangtze a généralement atteint la ligne rouge des bénéfices, mais la chaleur n'a pas diminué, quel signal a révélé?

Dans la nuit du 20 mai, Shanghai a publié les premiers règlements sur l'approvisionnement centralisé en terres, de nouvelles règles de transfert de terres testent la vision stratégique de l'équipe d'investissement et d'expansion des entreprises immobilières et rendent la participation des entreprises de gilets plus difficile.Photo de Gan Jun

Certaines entreprises immobilières n'ont pas adhéré au delta du fleuve Yangtze

Selon Wuxi, Hangzhou et Nanjing, Vanke, rongchuang, China Resources, Poly, Merchants, Longhu et d'autres grandes entreprises immobilières qui ont réussi à s'emparer du terrain sont principalement des entreprises centrales et des entreprises d'État, tandis que des entreprises immobilières locales comme Binjiang et Yincheng ont également remporté des prix.

De janvier à avril, les entreprises immobilières de top 10 n'ont pas participé à la vente de biens immobiliers tels que biguiyuan, Zhonghai, Jindi et Shimao, et la plupart des autres ont participé à la vente de biens immobiliers dans le delta du fleuve Yangtze.China Sea is very interested in the Land market of Beijing and Guangzhou, but did not get a land;La terre d'or a été coupée à Pékin, Qingdao et Wenzhou.Le jardin biguiyuan tombe aussi à Pékin;Shimao n'est pas là.Auparavant, lors de la Conférence de performance de 2020, Xu shitan, Vice - Président du Conseil d'administration de Shimao, a souligné que l'approvisionnement centralisé en terres était une bonne occasion pour les grandes entreprises immobilières, et Shimao a également réservé des fonds pour participer à l'approvisionnement centralisé en terres en avril - mai.Cependant, face à la concurrence féroce des pairs et au resserrement de la surveillance, l'équilibre des grandes entreprises immobilières a changé.Xuhui n'est pas amoureux du delta du fleuve Yangtze, mais a choisi d'investir à Chongqing.

Sur les 57 terrains de Hangzhou, 41 ont une zone de propriété concurrente, ce qui indique que les attentes des entreprises immobilières sont très convergentes et qu'il est très difficile de maintenir la rentabilité à l'avenir.L'équipe de direction du Groupe Binjiang, qui a remporté cinq parcelles de terrain, a déclaré lors d'un récent échange d'investisseurs en ligne que le bénéfice net des parcelles acquises était de 1 à 2%;Mais le partenaire du consortium local, Financial credit, a déclaré que le bénéfice net estimé de l'entreprise était supérieur à 1% - 2%.

En ce qui concerne l'investissement, le Groupe de réflexion Yihan estime que, par rapport à 2019, l'intensité de l'investissement des entreprises immobilières a légèrement diminué, d'une part, les trois lignes rouges contrôlent l'échelle des fonds disponibles des entreprises immobilières, d'autre part, le nombre de villes qui ont effectué le premier lot de transferts centralisés dans les villes centrales est faible et l'échelle de l'offre a diminué, ce qui a entraîné une baisse de l'intensité de l'investissement des entreprises immobilières.Avec le développement ordonné des transferts centralisés, les investissements des entreprises immobilières devraient reprendre.

Selon une étude du Département de la recherche sur les valeurs mobilières de CITIC, la chaleur du marché foncier n'est pas due à l'approvisionnement centralisé en terres, mais à la forte croissance des ventes.Au cours des premiers mois d'avril 2021, les principales sociétés ont réalisé une augmentation annuelle des ventes de 47,6% et une augmentation annuelle de la superficie des ventes de 40,2%.Des recettes de vente abondantes et des coûts de capital plus faibles pour certaines entreprises ont permis aux entreprises d'entrer plus activement sur le marché foncier.

Les règles de vente aux enchères à Shanghai ont changé et les attentes en matière de hausse des prix de l'immobilier ont été clairement contrôlées.Les grandes entreprises immobilières qui n'ont pas pris de terrain dans le delta du fleuve Yangtze apparaîtront - elles sur le marché de Shanghai?Il y a du suspense.Lu Wenxi, analyste du marché immobilier de Shanghai Zhongyuan, a déclaré que l'approvisionnement centralisé en terrains à Shanghai était de 56, soit quatre de plus que ce qui avait été dit précédemment dans l'industrie.Les règles de transfert reflètent plusieurs problèmes: les parcelles de référence, comme la parcelle Daning, dont le prix de transaction est estimé à 47 000 yuan / m2 et inférieur à 50 000 yuan / m2, visent principalement à contrôler les attentes du marché;La nouvelle règle établit un mécanisme de rupture avec un taux de prime de 10% et choisit le prix médian comme gagnant, ce qui est également un moyen de contrôler l'augmentation prévue des prix de l'immobilier.Certaines entreprises immobilières estiment que l'espace de profit de ces parcelles est encore plus élevé que celui de Hangzhou et Nanjing.Et parce que l'approvisionnement centralisé de Shanghai est plus tardif que d'autres villes chaudes, il n'est pas exclu que certaines entreprises transfèrent des fonds inutilisés à Shanghai, de sorte que l'approvisionnement centralisé de Shanghai sera encore plus actif.

Lu Wenxi a prédit que le marché de Shanghai, les principales entreprises immobilières, les entreprises d'État, les entreprises centrales peuvent obtenir au moins 70% de la part de marché des enchères locales, le reste dépend des petites et moyennes entreprises immobilières ont une chance.

Risque de dépréciation à grande échelle

Yan Yuejin, Directeur de la recherche du Think Tank Center de l'Institut de recherche Yi Ju, a analysé que, si l'on considère les terrains vendus dans des villes similaires à Wuxi Hangzhou, il existe en fait diverses contraintes visant à contrôler le prix des terrains, y compris la construction de logements locatifs, etc.En ce qui concerne la répartition des terres, elles ne sont généralement pas situées dans le Centre - Ville, car du point de vue de l'utilisation des terres résidentielles, il s'agit principalement de zones suburbaines et d'autres terres, qui appartiennent à des terres où l'avantage de localisation est acceptable.Les entreprises immobilières adoptent de nombreuses stratégies de travail profond, comme Rongxin.

Certaines grandes entreprises immobilières continuent de labourer profondément le delta du fleuve Yangtze, d'autres ne s'inscrivent pas, ce qui reflète la baisse des bénéfices d'investissement du delta du fleuve Yangtze.Li Xiaoxiao a souligné que, du point de vue du type de fonds, il existe actuellement de nombreuses restrictions au financement des entreprises immobilières sous tous ses aspects, mais il existe également divers types de fonds qui entrent sur le marché des enchères locales par l'intermédiaire de l'emballage.Plus précisément, le capital d'assurance, le capital non gouvernemental et les entreprises immobilières qui ne poursuivent pas l'échelle peuvent fournir des fonds à court terme aux entreprises immobilières de marque pour déposer des dépôts de terres.

L'un des faits est que l'augmentation des coûts d'investissement et d'expansion des entreprises immobilières, de la prise en charge concurrentielle à Hangzhou à l'effondrement du plafond à Nanjing, pourrait entraîner une baisse continue de la marge brute de l'industrie.Les sociétés de valeurs mobilières ont mis en garde contre le risque de dépréciation à grande échelle des entreprises immobilières et ont estimé que le marché des enchères locales se refroidirait au troisième trimestre.

Depuis le début de l'année 2021, l'intensité de la surveillance financière de l'industrie a dépassé les attentes, ce qui a également entraîné le détournement de fonds des entreprises immobilières, et le delta du fleuve Yangtze n'est plus la marque de sécurité aux yeux des entreprises immobilières.Labourer profondément dans le delta du fleuve Yangtze pour contrôler le faisceau moyen, cette roue n'a pas non plus été récoltée partout.Selon des personnes liées à l'entreprise, la concentration des lots de terres dans les villes de deuxième niveau des points chauds entraînera indirectement une hausse des prix des planchers dans d'autres villes associées et métropolitaines.Mais il y a un sentiment de panique dans l'industrie, la logique la plus simple est: pas de marchandises, pas de ventes.

Zhongliang Holdings appartient à l'entreprise immobilière typique avec une dette de liquidité plus élevée, de sorte que l'entreprise immobilière ne choisit plus les villes chaudes, mais les villes qui coulent jusqu'à ce que la pression des prix soit plus faible et l'espace de profit est plus grand. Par exemple, en mars de cette année, zhongliang a successivement pris des terres à Liuzhou et Wenzhou.

CITIC Securities a souligné que l'élargissement de l'écart de crédit entre les entreprises immobilières, l'augmentation de l'offre de terrains, la baisse de la vitesse des ventes et l'augmentation des possibilités de fusion et d'acquisition pourraient tous faire baisser le marché foncier au cours du deuxième semestre de l'année.L'approvisionnement centralisé en terres n'est pas le facteur qui stimule le marché foncier, et le transfert centralisé de terres urbaines au troisième trimestre mérite une attention particulière.

On s'attend à ce que la baisse de la rentabilité de l'industrie se poursuive, mais l'exploitation des actifs et la poursuite de la récession pourraient permettre à certaines entreprises à faible coût de capital de trouver un point d'inflexion de la rentabilité.La rentabilité des entreprises de développement est loin d'être rétablie dans le contexte d'une limitation stricte des prix.Du point de vue de la structure, le coût du capital d'une partie de l'entreprise présente des avantages évidents. Dans le contexte de la concurrence pour l'auto - exploitation et le développement de complexes concurrentiels, si sa capacité d'exploitation des actifs est forte, il peut en fait être brisé par des activités opérationnelles.En outre, la méthode de l'agriculture profonde à petite échelle dans la zone de prix non limité sous le jardin BiGui peut obtenir le résultat d'augmenter la part de marché et de stabiliser le taux de profit.

En raison de la politique d'approvisionnement centralisé en terres, le nombre total de parcelles d'approvisionnement en terres au cours du premier trimestre de 2021q1 dans 22 villes a diminué de 15,8% par rapport à 2019, tandis que la superficie de construction des 50 principales entreprises immobilières a diminué de 35% par rapport à 2019 en mars. Les entreprises immobilières à court terme sont motivées à réapprovisionner.Le taux de croissance plus élevé des ventes au cours des quatre premiers mois a également fourni un soutien financier aux entreprises immobilières pour l'acquisition de terrains;Entre - temps, si le premier lot de terres peut être mis sur le marché dans un délai d'un an ou si le chiffre d'affaires est relativement rapide, il peut contribuer à la performance des ventes tout au long de l'année, ce qui entraîne une forte chaleur dans la plupart des premières villes.

CITIC Securities a jugé que les deuxième et troisième lots d'approvisionnement centralisé en terres ou d'une certaine réduction de la température, tout d'abord, avec le resserrement progressif du côté du financement, sous le Code de la politique de refroidissement du marché immobilier, l'impact du côté du capital ou progressivement transféré au côté de l'investissement;Deuxièmement, les deuxième et troisième lots de parcelles ne peuvent probablement pas être vendus au cours de l'année;Entre - temps, compte tenu de la chaleur plus élevée de la terre dans certaines villes du premier lot d'approvisionnement en terres, il n'est pas exclu que les régions suivantes continuent d'améliorer la politique de la terre pour refroidir la ville.