부동산 기업 재무 평가 프레임

　　(1) 전체 차원:로이(순자산수익률), 로이스 (자본 수익률)

사장이나 투자자로서 가장 관심을 갖는 것은 일정 자금을 투입해 받은 보답이 얼마다.ROE, ROIC 는 부동산 기업 수익 수준의 가장 핵심적인 두 지표다.

ROE = 순이익 /주주 권익, 이 지표는 주주 권익의 수익 수준을 반영하고, 지표치가 높을수록 투자가 가져온 수익을 설명한다.ROIC = EBIT (1 -세율) / (이자부채 +권익), 이 지표는 기업이 자본을 투입하는 수익수준이다. 그중 투입자본은 주주주권익을 포함해 기업의 유이자 부채를 포함해 지표가 높을수록 설명되는 수익이 높아진다.실제 응용 과정에서 대부분의 사람들은 로이라는 지표로 기업의 수익 수준을 분석한다.하지만 ROE = 자산회전율 × 순이익 승수 를 알기 때문에 기업과의 회전율과 순이익을 제외한 기업재무와의 지표는 정비관계이며 재무봉봉이 높을수록 ROE 가 높아진다.그래서 인터넷에 입찰할 때 이 지표는 기업 전체의 자본 투입 수준을 객관적으로 반영해서는 안 된다.ROIC 이 지표는 부채와 권익을 서로의 상당한 위치에 두고 기업의 성적 효율과 자원 점용의 관계를 정확하게 반영한다.스탠더드 기업은 2010년 로IC는 약 9 -14% 정도였다.

　(2) 회사 차원:규모 지표성장성 지표, 영리성 지표, 안정성 지표, 운영 효율 지표 5개.

규모성 /성장성 지표: 부동산 기업 중 규모를 평가하는 몇 가지 핵심지표는 매출, 총자산 규모, 총토지 비축 면적이 포함된다.부동산 시장은 지난 10년 동안 ‘ 유규모론 ’ 의 발전 과정에서 한 기업의 판매 규모는 기업의 업종 지위를 대표하고 있다.더 큰 판매 규모, 더 많은 토지 비축도 한때 출시의 기본 요구가 되었다.업계 중 만과, 항대류 고주전 기업이 만들어진 일련의 경탄의 숫자 뒤에는 더 많은 중소부동산 업체들이 앉을 수 없다.이들은 2년 전 자신의 동등한 규모의 기업과 현재 자신을 후두에 멀리 뿌리고 있는 이유는 어디일까. 그래서 필자는 규모의 비교가 더 기업 발전과 발전 속도의 반상, 기업의 매출을 포함한 평균 성장률, 토지존속비 (토지보유 지속적인 발전 지표), 총자산의 성장률을 반영하고, 업계의 평균성장 속도를 따라가고 있다.

영리성 지표: 의심 없이 부동산 기업마다 이윤 지표에 관심이 있지만 기업마다 이윤을 실현하는 경로가 다르다.기업의 순이익률에 영향을 주는 요인은 다음과 같은 4방면: 1 항목 자체의 속성, 주로 기업의 총체털 금리를 통해 평가한다.A 기업은 최근 몇 년 동안 모금리가 50%, 심지어 60% 이상이다.사업은 일선 도시 고위층 빌딩에 집중되어 매가가 높고 토지 원가가 낮고 건안원본과 표대 기업의 차이가 크지 않다는 점이다.용호, 만과 등 명기업은 최근 몇 년 간 모금리율을 30 ~40%에 집중했다.2 코스트 비용 통제 능력, 주로 세 가지 비용 /영업 수입을 차지하는 비율로 평가, 기업의 비용 통제 능력, A 기업은 과액이 높지만, 비용 통제 능력은 일반적으로, 항목 수량이 제한되어 있어, 비용을 유효하게 할당할 수 없고, 이 한 항목 상과 로드 업체의 격차가 비교적 크다.3 세무 계획 능력, 주로 세부담 계수 (순이익 /세전 이익)를 통해 평가, 부동산 업계는 토지 부가가치세의 증설로, 이익 모드에 중대한 변화가 발생한 이유는 왜높은 이익고순리의 핵심 원인으로 바꿀 수 없다.A 기업의 세금 마이너스 계수는 0.36이고, 로봇 기업의 세부담 계수는 0.6.0.7 사이이기 때문에 기업의 털 이율 우세는 결코 순리 우세로 변하지 않았다.그러나 부동산기업에게는 세무 계획은 일정한 공간이 존재하는 것은 장기적으로 양성해야 할 능력 중의 하나다.4 투자 물업 규모와 전체 운영 수준, 항주 상장 업체 중 투자 물업 평가 로 순이익 을 계산 할 수 있 는 영향 을 우리 가 익숙 한 새 홍기 순이익 이익률 100% 가 그 거대 한 물업 평가 가 증가 했 다.우리는 일반적으로 부동산 기업의 순이익률을 언급할 때 부동산 매출의 순이익률이 더 많지만 더 많은 기업이 상업지산으로 전형되고 있다.투자 물업 평가 수익률이 중요한 평가지표가 될 것이다.

안정성 지표: 두 지표의 핵심 관심으로 부채 상환 능력에 영향을 주는 자산부채율, 그리고 기업의 현금 흐름.A 기업의 총자산부채율이 비교적 높다 (80%를 넘어 업계 총체적 수준은 75%, 전체 부채 구조를 분석하고, 예상 부채를 떼는 자산부채율 (또는 이자부채 채용 권익비율)이 여전히 높다 (60%, 업계 플랫폼이 40%, 기업의 이자 부채 수준이 높다는 것을 설명하고, 유동자산 중 현금 및 비제한성 현금, 이자 부채 중 계령을 세분화하고 단기 상환 위험이 존재한다.현금류 측은 경영성 현금류, 투자성 현금흐름, 융자성 현금유세 분야를 분석해 대비했다.예컨대 신홍기는 항상 신중한 재무 전략을 계승하고 경영 현금흐름은 기본적으로 정직하고 일정한 규모를 갖추고 융자성 현금흐름을 엄격히 통제하고, 기본적으로 채권 융자를 따르지 않는다.만과 역시 자금 안전을 중시하고 최근 2년 동안 경영 현금류가 정정 20억 규모를 유지하고 있지만 2008년 약시에서도 경영성 현금 흐름은 기본적으로 균형을 유지하고 있다.국내 대부분의 부동산 업체들은 최근 몇 년 동안 고재무봉대 (경영성 현금 흐름)에 의존해 융자활동의 현금 흐름이 지속적으로 높아지고 있는 규모의 확대를 빚고 있으며 2011년 싱크로율은 특히 두드러진다.

운영 효율지표: 기업 총체자원 사용 효율: 총 자산 회전률 또는 재고율 회전율을 반영한다.지표치가 높을수록 기업의 자산 사용 효율을 반영한다.지표값은 제품 유형, 개발 운영 전체 주기의 영향을 받는다.2인당 효능, 1인당 매출액, 1인당 순이익, 1인당 매출 면적, 가공 면적 등을 포함한다.기업의 경영 패턴에 따라 적당한 지표를 골라 대비해 A 기업 사업은 일선 도시에 집중되어 판매가가 비교적 높기 때문에 1인당 순이익이 비교적 높다.하지만 1인당 개발 면적은 업종에 비해 낮은 수준이어서 종합 대비를 통해 1인당 효능의 진실을 반영할 수 있다.

　(3) 프로젝트 차원: IRR (프로젝트 내부 수익률)

프로젝트 IRR 과 두 가지 지표와 관련되어 항목 이윤율 및 프로젝트 개발 운영 주기.전자는 기본적으로 프로젝트 자체의 속성 결정으로 프로젝트 개발의 운영 주기는 각 회사가 운영 수준으로 결정됐다.개발운영주기 핵심은 현금부터 현금 사이의 주기로 구체적으로 착공 -착공 -예매 -예매 -준공 사이의 주기로 나뉜다.프로젝트 IRR 수준을 높이려면 주기를 줄이고 일정 규모의 부동산회사에 대해서는 조업 -준공 사이의 주기차가 크게 크지 않을 것이며 핵심 격차는 앞면의 전책과 디자인 주기와 백엔드 매출 주기를 주로 구현한다.이들 지표는 기업 제품의 표준화, 핵심 사업 전치, 그리고 업무 환경의 관리 수준과 밀접한 관계가 있다.프로젝트 IRR 은 회사의 전체 실적 표현을 결정한 기초이지만, 단순한 아이템을 지나치게 중시하는 IRR 수준으로 회사의 전체 가치를 최대화할 수 없다.기업결정자가 필요해 회사 전체의 재무적 측면에서 사고해 실제 운영 과정 중 명확한 가이드도 잃고 결국 기업 전체의 가치를 최대화하는 것이다.

재무 평가 프레임 체계의 설립은 기업이 좋은 절립점을 알기 위해 기업에 대한 실적에서 자원 능력까지 나타내며 전반적이고 깊은 분석이 있다.하지만 재무분석은 결과적으로 기업의 실적에 영향을 미치는 내적 구동력, 전략적 방향, 인적자원, 집행력, 기업문화 등은 재무분석틀 외에도 주목해야 할 문제다.