'세 개의 빨 간 라인' 충격 파: 부동산 기업 의 융자 가 계속 석유 투자 규모 가 급 격 히 떨어진다.

'세 개의 빨 간 라인' 을 비롯 한 융자 감독 정책 은 모 르 는 사이 에 기업 의 결정 에 영향 을 주 고 있다.

중원 부동산 이 발표 한 데이터 에 따 르 면 올해 9 월 이후 부동산 기업 의 국내 채권 발행 은 1000 억 위안 을 넘 었 고 2019 년 동기 인 673 억 위안 보다 48.6% 올 라 7 월 동안 융자 정출 현상 을 이 어 갔다.

그 중에서 현재 융자 비용 이 비교적 낮은 영향 을 미 칠 뿐만 아니 라 융자 정책 이 조 여 지 는 환경 과 밀접 한 관 계 를 가진다.

'3 개의 빨 간 선' 을 비롯 한 부동산 금융 신중 관리 정책 이 올해 8 월 에 정식 적 으로 제기 되 었 다.감독 진의 요구 에 따라 부동산 융자 에 대한 관 리 는 주로 '3 개의 빨 간 라인' 을 기준 으로 한다. 구체 적 으로 보면 예 대금 을 제외 한 자산 부채 율 은 70% 보다 크 고 순 부채 율 은 100% 보다 크 며 현금 의 짧 은 채 무 는 1 배 보다 적다.부동산 업 체 의 '금 밟 기' 상황 에 따라 '빨간색, 오렌지, 노란색, 녹색' 으로 나 누 어 차별 화 된 채무 규모 관 리 를 실시한다.

이 정책 은 '먼저 시험 적 으로 실시 하고 나중에 홍보 하 는' 방식 으로 실 시 될 것 이기 때문에 부동산 기업 에 조정 하 는 '창구 기' 를 남 겼 다.융자 가 계속 되 는 것 을 제외 하고 부동산 업 체 의 토지 유치 와 투자 등 전략 도 조정 되 고 있다.

마지막 창.

유동성 완화, 융자 비용 하락 의 영향 으로 올해 2 분기 이후 부동산 융자 규 모 는 높 은 수준 을 유지 하고 있다.하반기 들 어 주요 수단 인 국내 채권 융자 규모 가 크게 늘 었 다.

지난 2 년 에 비해 올해 부동산 기업 의 융자 비용 은 전체적으로 낮은 편 이 고 대부분 부동산 기업 의 원 가 는 주로 한 자릿수 수준 을 유지 했다.10 월 23 일 에 샤 먼 상 위 는 9 억 위안 짜 리 짧 은 융 채권 을 발 행 했 고 금 리 는 2.7% 까지 낮 았 다.10 월 26 일 에 녹색 도시 에서 9 억 5000 만 위안 의 회사 채권 을 발 행 했 는데 그 중에서 15 년 만기 의 액면 이율 은 3.82% 에 불과 했다.

장 다 웨 이 중원 부동산 수석 분석가 에 따 르 면 최근 부동산 업 체 융자 의 평균 액면 이율 은 4 ~ 5% 정도 로 작년 같은 기간 6 ~ 8% 수준 보다 현저히 낮다.

베 이 징 의 한 상장 부동산 업 체 관계 자 는 21 세기 경제 보도 에 융자 가 분출 하 는 이 유 는 자금 이 적은 해외 뿐만 아니 라 부동산 업 체 들 이 '3 개의 빨 간 선' 을 전면적으로 실시 하기 전의 시간 창구 기 를 쫓 고 있 기 때 문 이 라 고 밝 혔 다.

새로운 규정 에 따 르 면 만약 에 세 가지 기준 이 모두 한도 값 을 초과 하면 '빨간색 단계' 가 되 고 부동산 기업 의 금 리 부채 규 모 는 2019 년 6 월 말 에 상한 선 이 되 며 증가 하지 못 한다. 두 가지 기준 이 한도 값 을 초과 하면 '오렌지 단계' 가 되 고 금 리 부채 규모 의 연간 성장 속 도 는 5% 를 초과 해 서 는 안 된다. 한 가지 기준 이 한도 값 을 초과 하면 '노란색 단계' 가 되 고 금 리 부채 규모 의 연간 증가 속 도 는 10% 를 초과 해 서 는 안 된다. 세 가지 기준 은 모두 한도 값 을 초과 하지 않 는 다.'녹색 문서' 를 위해 금 리 부채 규모 의 연간 증가 속 도 는 15% 를 초과 해 서 는 안 된다.

또한 최근 1 년 간 의 토지 점유 율 이 40% 를 넘 거나 지난 3 년 간 활동 을 통 해 발생 한 현금 흐름 순 액 이 연속 적 으로 마이너스 가 된 부동산 기업 에 대해 감독 진 은 실제 상황 에 따라 신용 채무 발행 규 모 를 줄 이 고 신탁 융자, 자산 관리 제품, 해외 융자 등 을 제한 한 것 으로 알려 졌 다.

광 발 증권 은 이 조정 은 부동산 기업 의 금융 자원 에 대한 배분 규칙 이 과거의 '시장 화 배분' 에서 '정책 규제 배분' 으로 바 뀌 었 다 고 주장 했다.

이 기 구 는 434 개 부동산 업 체 (비상 장 부동산 업 체 포함) 의 재무 보고서 데 이 터 를 정리 한 결과 레 드 오렌지 옐 로 우 4 개 기업 이 차지 하 는 비율 이 각각 28%, 18%, 33%, 21% 로 나 타 났 다.이 기 구 는 지난 2 년 간 부동산 산업의 신규 융자 규 모 를 종합해 보면 뉴 딜 정책 은 업계 의 안정 에 큰 충격 을 주지 않 을 것 이 라 고 지적 했다. 그러나 부채 에 힘 입 어 높 은 성장 을 이 루 려 는 일부 부동산 기업 들 에 게 뉴 딜 정책 은 제약 을 받 을 수 밖 에 없다.

앞에서 말 했 듯 이 '세 개의 빨 간 선' 은 부동산 고 지렛대 시대 의 종결 을 의미 하고 정책 이 전면적으로 실시 되 기 전에 부동산 업 체 가 마지막 '창구 기' 에 직면 하고 있다.앞으로 한 동안 유동성 보충 을 통 해 '하향 조정' 을 실시 하면 각 부동산 기업 의 주요 동작 이 될 것 이다.

'기어 내리다' 의 길

실제로 부동산 업 체 의 '하향 조정' 과정 에서 융자 를 늘 리 는 것 외 에 판 매 를 강화 하고 투 자 를 줄 이 는 것 도 중요 한 동작 이다.

판매 에 있어 서 일부 부동산 업 체 는 '가격 으로 수량 을 바 꾸 자' 는 전략 을 실시 하여 뚜렷 한 효 과 를 거 두 었 다.국가 통계 국 에 따 르 면 올해 9 월 한 달 동안 전국 분 양 주택의 판매 면적 은 1.86 억 제곱 미터 로 동기 대비 7.25% 올 랐 고, 매출 액 은 1.87 조 위안 으로 동기 대비 16% 올 랐 다.두 가지 지표 가 모두 사상 동기 최고 치 를 기록 했다.

투자 에 있어 서 기업 의 움직임 이 현저히 둔화 되 었 다.이 거 크 레 의 통계 에 따 르 면, 전염병 발생 상황 이 발생 한 후, 부동산 업 체 들 은 올해 2 분기 에 재화 의 절정 을 맞 았 다 고 한다.그러나 3 분기 까지 금융 감독 강도 가 지속 적 으로 조 여 지면 서 부동산 투자 금액 은 현저히 떨 어 졌 다.

데이터 에 따 르 면 3 분기 TOP 50 의 부동산 투자 금액 은 2 분기 보다 26% 하락 했다.그 중에서 '3 개의 홍 선' 감독 정책 이 발 표 된 후에 9 월 의 한 달 투자 금액 은 절벽 식 으로 떨 어 졌 고 2 분기 의 월 평균 가치 보다 42% 떨 어 졌 으 며 올해 1, 2, 3 월 보다 높 았 다.

이 기 구 는 "한편 으로 는 2 분기 에 재 고 를 한 후에 기업 은 '판 매 를 촉진 하고 현금 을 회수 하 며 현금 을 안정 시 키 는' 데 중심 을 두 었 다. 다른 한편, '3 개의 빨 간 라인' 감독 정책 이 발표 되면 서 기업 의 융자 가 더욱 조 여 졌 고 부동산 기업 의 투자 의향 도 떨 어 졌 다" 고 지적 했다.

이런 심리 상 태 는 토지 시장 에 직접적인 영향 을 주 었 다.상기 기구의 통계 에 따 르 면 9 월 에 200 개 부동산 업 체 가 중점 지역 을 촬영 하 는 횟수 가 현저히 낮 아 졌 고 53% 기업 이 중점 지역 의 분 양 에 참가 하지 않 았 으 며 32% 의 부동산 업 체 가 5 회 와 이하 이 고 10 회 이상 촬영 에 참여 한 부동산 업 체 는 6% 에 불과 했다.3 분기 말 부동산 업 체 들 의 신중 한 투자 태 도 는 그동안 적 극 적 이 었 던 것 과 비교 해 볼 수 있다.

4 분기 가 성수기 임 에 도 불구 하고 부동산 업 체 들 의 투자 태 도 는 여전히 신중 한 추 세 를 이 어 갈 것 이라는 게 지배 적 이다.

앞서 부동산 업 체 관계 자 는 '하향 조정' 의 길에서 상술 한 단기 행 위 를 제외 하고 많은 부동산 업 체 들 이 이미 장기 적 인 효 과 를 거 두 었 다 고 지적 했다.예 를 들 어 관리 구 조 를 최적화 시 키 고 회전 효율 을 높이 며 운영 원 가 를 줄 이 는 등 이다.직원 들 에 대한 임금 조정 은 물론 이 고 감원 까지 하 는 경우 도 적지 않다.

또 일부 부동산 업 체 들 은 이미 산하 사업 을 조정 하고 입 을 표시 해 표 내 부채 규 모 를 낮 추 는 데 착수 했다.

'세 개의 빨 간 라인' 에서 현금 의 짧 은 부채 비율 이 가장 쉽게 조절 되 고 채무 의 교환 과 판 매 를 확대 하면 쉽게 이 루어 진다."순 부채 율 과 자산 부채 율 (예 수금 금액 공제 구경) 은 경영 차원 과 관련 되 어 조정 하기 어렵 습 니 다."이 관계 자 는 앞으로 1 ~ 2 년 은 부동산 업 체 의 업무 중심 중 하나 라 고 전망 했다.(편집: 장 웨 이 현)