부동산 시장 회복 상하 이 경로: 재고 감소, 냉 열 불 균형

"최근 상하 이 시장 거래 가 매우 빨 라 서 올해 핵심 지역 의 시장 평균 가격 상승폭 은 13% 이상 이다."이 는 최근 실무 자 들 에 게 대외 적 으로 통일 을 요구 하 는 고급 주택 중개인 의 말이다.

12 월 9 일 오전 에 유 흔 (가명) 은 몇 채 의 호 화 주택 정 보 를 동시에 위 챗 에 올 린 최근 반 년 동안 집 을 지 켜 보 는 준 구매자 에 게 보 냈 다.회사 의 요구 에 응 하여 그녀 는 정 보 를 편집 하기 시작 하 자마자 이 말 을 덧 붙 였 다.비록 흔 흔 위 챗 에 저장 되 어 있 는 고객 들 이 응답 하지 않 거나 반응 하지 않 을 때 도 있 지만, 최근 에 유 흔 이 정 보 를 푸 시 는 빈도수 가 높 아 졌 다. 최근 에 상하 이의 신방 거래 가 매우 뜨 거 워 서 추첨 이 계속 되 었 고 매번 에 신속하게 장 사 를 정리 했다.그녀 는 중고 주택 시장 도 따라서 일어 날 것 이 라 고 예 상 했 는데, 최근 에 세 무 빈 강의 중고 주택 한 채 가 거래 되 었 다.

상해 부동산 시장 은 최근 에 어느 정도 까지 인 기 를 끌 고 있 습 니까?최근 집 을 사려 는 준 비 된 고객 에 따 르 면 12 월 8 일 폴 리 의 한 사업 에 참여 해 앞 번 호 를 돌리 지 않 았 고 결국 당일 2 시간 만 에 매진 됐다.이 고객 은 예전 에 서 너 개 프로젝트 의 추첨 에 참 여 했 고 모두 공 을 세우 지 못 해 돌아 와 서 지금 은 어 쩔 수 없 이 상업 유치 산하 의 새로운 프로젝트 를 계속 모집 할 수 밖 에 없다.

올해 7 월 이후 상하 이의 새로운 주택 구입 신청 인원 이 급증 했다. 그 당시 에 여러 개의 빌딩 은 '동시에 모집 할 수 없다' 는 규정 을 풀 었 고 같은 시간 에 고객 들 은 자금 이 충분 하면 여러 프로젝트 를 인수 할 수 있 었 다.

부동산 시장 이 뜨 거 운 뒤 에는 상하 이 상품 의 주택 이 새로 공급 되 는 부족 함 이 있다.중지 원 데이터 에 따 르 면 2020 년 1 - 11 월 에 상하 이 시 상품 주택 (보장 되 지 않 는 주택) 은 593.74 만 평방미터 의 신규 공급 을 추 가 했 고 동기 대비 11.7% 하락 했다.2020 년 11 월 에 상하 이 시 상품 주택 (보장 성 이 없 는 주택) 은 15 만 98 평방미터 의 신규 공급 을 증 가 했 고 환 적 인 비율 은 76.8% 하락 했 으 며 동기 대비 67% 하락 했다.11 월 에 상하 이 시 상품 주택 (보장 되 지 않 는 주택 포함) 은 판 매 될 수 있 는 면적 이 675.09 만 평방미터 에 달 했 고 환 비 는 5.3% 하락 했다. 최근 6 개 월 의 평균 판매 현황 에 따라 출 청 주 기 는 7.63 개 월 이다.

이 거 연구원 싱 크 센터 연구 총 감 은 올 해 는 상하 이 부동산 거래 가 한 집 이 든 중고 집 이 든 일반 주택 이 든 호 화 주택 이 든 모두 거래 가 잘 된다 고 말 했다.이것 은 시장 수 요 량 이 많다 는 것 을 충분히 말 해 주 었 기 때문에 상하 이 는 후속 적 으로 시장 을 안정 시 키 는 압력 이 아직 존재 하 므 로 토지 와 상품 주택의 공급 을 적극적으로 늘 려 야 한다.

자료 도.

8 월 은 시장 전환점 이 된다.

심 천 부동산 시장 과 비슷 한 점 은 상하 이 가 최근 에 집 을 새로 사 는 사람 이 매우 많다 는 점 이다. 중고 주택 가격 이 거꾸로 오 른 것 은 물론 구 매 수요 가 집중 적 으로 방출 되 기 때문이다.

한 매 물 마 케 팅 담당 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 상하 이 부동산 시장의 전환점 이 8 월 에 나타 나 7 월 에 뚜렷 한 조짐 을 보이 고 있다 고 말 했다.

올해 전염병 상황 이 정상 적 인 예방 통제 에 들 어간 후에 부동산 시장의 공급 이 점차 회복 되 었 다. 올해 4 월 에 32 개의 부동산 시장 이 시장 에 들 어 온 것 을 제외 하고 8 월 에 상하 이 부동산 시장 은 모두 30 개의 예매 증 을 받 았 고 시장 활약 도가 높 아 졌 다.8 월 에 여러 개의 세트 가 100% 를 넘 었 는데 그 중에서 5 개의 빌딩 이 '천 명 흔 들 림' 이 나 타 났 다.

상하 이의 최근 3 년 간 의 중고 주택 데 이 터 를 보면 상하 이 는 매달 평균 2 만 2000 채 가 거래 되 고 있 으 며, 전염병 이 완 화 된 후 올해 2 분기 부터 상하 이 중고 주택의 거래 량 은 2 만 7000 채 이상 유지 되 고 있다.9 월 에 중고 주택의 거래 량 은 3 만 2000 채 이상 에 달 했 고 2016 년 이후 전체 상하 이 중고 주택 거래 의 최고치 에 달 했다. 10 월 에 중고 주택의 거래 건수 가 2 만 8000 채 로 떨 어 졌 고 11 월 에 3 만 2000 채 로 돌아 갔다.

중고 주택 거래 가 올 라 가면 서 시장의 구매력 을 나 타 냈 을 뿐만 아니 라 이것 은 2 주택 잠재 구매자 가 부동산 을 바 꾸 는 하나의 경로 임 을 나타 낸다.상하 이에 서 많은 사람들 이 손 에 들 고 있 는 첫 번 째 집 을 팔 아야 두 번 째 집 을 살 수 있 고 중고 주택의 유동성 이 증가 하면 서 한 방 의 난방 도 추진 했다.

따라서 상기 마 케 팅 담당자 의 말 처럼 내년 에 상하 이 는 대량의 새로운 프로젝트 가 시장 에 진출 할 것 이다. 전체적인 공급 이 하락 세 를 보이 지만 이런 열 기 는 계속 유지 할 것 이다.1 주택 열풍 은 내년 초 까지 이 어 질 전망 이다.그 는 2021 년 5 월 까지 상하 이에 서 집 을 사 는 창구 기간 이 었 다 고 생각한다."상하 이 부동산 시장의 열 기 는 실제로는 줄곧 유지 되 고 있 으 며, 심지 어 는 내년 까지 이 어 질 것 이다."

상하 이 중원 시장 분석가 노 문 희 는 연말 에 부동산 시장의 온도 가 낮 지 않 은 요 소 는 세 가지 가 있 는데 주로 공급 부족, 소비자 투자 심리 가 심각 하고 도시 의 이동 과 방출 에 대한 구 매 수요 가 있다 고 분석 했다.

우선 집 이 부족 하 다.통상 적 으로 1 년 에 걸 쳐 수요 방출 의 차 이 는 많 지 않 고 연말 에 공급 과 수요 가 약 해 졌 기 때문에 높 은 인 센티 브 를 받 는 현상 이 나타 나 는 것 은 보편적 인 현상 이 아니다.하지만 올 해 는 사정 이 다르다. 새집 이 확실히 팔 리 지 않 기 때문이다.올해 상하 이의 새로운 공급 차 이 는 678 만 평방미터 가 안 되 는데 작년 보다 10% 감 소 했 으 나 거래 량 은 동기 대비 10% 가 넘 었 다.현재 새집 의 재 고 는 760 만 평방미터 이 고, 거 화 된 주 기 는 9 개 월 이 안 된다.상하 이 는 평균 전지 에서 판매 가 가능 해, 이 주 기 는 11 개 월 정도 차이 가 난다.예매 제도, 자금 감독 등 요소 의 영향 으로 상하 이 부동산 기업 들 이 상하 이에 서 집 을 짓 는 리듬 이 판매 의 리듬 을 따라 가지 못 하기 시작 했다.

그 다음으로 살 때 오 르 고 안 살 때 는 오 르 고 안 살 때 는 집 값 이 오 르 는 추세 가 뚜렷 하 다.집 값 상승 추세 와 거래 량 방출 리듬 이 맞 아 올해 집 값 최저 가 는 3 월 이다.4 월 이후 부동산 시장의 거래 량 이 신속하게 방출 되 었 고 그 후에 높 은 위치 에서 조정 되 었 으 며 집 값 도 거래 량 에 따라 점차적으로 향상 되 었 다.새 집 은 가격 제한 요소 가 있 기 때문에 인상 폭 에서 직관 적 으로 느끼 는 것 이 중고 주택 만큼 뚜렷 하지 않다.중원 중고 주택 가격 지 수 를 보면 3 월 최저 점 에서 11 월 최고 점 까지 반등 폭 이 5% 를 넘 어 섰 다.사람들 은 보편적으로 물건 을 살 때 오 르 거나 내 리 는 것 을 사지 않 는 다 는 심리 가 있 는데, 집 값 의 상승 추세 가 그렇게 뚜렷 하기 때문에 시장 에 급히 들 어 가 려 고 하 는 사람 도 많아 진다.

마지막 으로 상하 이 는 이전 과 낡은 개혁 의 조력 이 있다.상 해 는 올해 낡은 개혁 역량 이 매우 커서 연말 에 도 황포 등 지역 이 이전 한다.이러한 수 요 는 직접 새집, 중고 주택 시장 에 들 어 갔다.

부동산 시장 이 뜨 거 운 뒤 에는 상하 이 상품 의 주택 이 새로 공급 되 는 부족 함 이 있다.IC photo

냉 열 불 균형 한 시장

실제로 상하 이 주택 관리 국 은 2020 년 이미 200 장 이 넘 는 예매 증 을 발급 했다.2018 년 이후 3 년 연속 이런 수준 이다.업계 인사 에 따 르 면 상하 이 는 올해 1 - 11 월 에 142 점 의 주택 용지 가 거래 되 었 고 모두 1374.89 만 평방미터 로 동기 대비 9.49% 증가 했다.올해 상하 이 토지 공 급 량 재고 보증 까지 합치 면 내년 에 도 200 장 이 넘 는 예매 증 이 들 어 올 것 이다.

엄 약진 은 상하 이 토지 시장 에서 올 해 는 두 가지 특징 이 있다 고 지적 했다.첫째, 공급 의 리듬 이 빨 라 지고 공급 의 규모 가 현저히 커진다.둘째, 내부 순환 등 시내 의 토지 공급 과 거래 가 증가 한 것 은 호 화 주택 이나 고급 시장 에 유리 하 다 는 뜻 이다.부동산 기업 의 경우 상하 이 로 돌아 가 땅 을 가 지 는 데 적 극적인 역할 을 하고 좋 은 방향 을 가 지 며 투자 와 부동산 시장 을 안정 시 키 는 데 도 유리 하 다.

공급 흐름 에 따라 상하 이의 집 값 권 도 눈 에 띄 게 나 타 났 다.빈 쟝 의 평균 가격 은 13 만 위안 / 제곱 미터 에 가 깝 고 내 환 도 10 만 위안 / 제곱 미터 에 달 했 으 며 미 들 링 의 집 값 과 비슷 하 다.가격 의 차이 로 인하 여 판 괴 의 냉 열 불 균형 이 야기 되 었 다.예 를 들 어 안 정 은 올해 에 2.5 만 위안 / 제곱 미터 정도 의 가격 에서 4 만 위안 / 제곱 미터 정도 로 올 라 간 것 은 바로 안 정 판 의 집 값 기수 가 낮 기 때문이다.

연말 에 부동산 시장의 인기 가 여전 하 다. 비록 구매자 가 시장 에 들 어 오 는 마음 이 급 하지만 주택 구입 결정 은 여전히 냉정 해 야 한다.부동산 시장의 전체 온도 가 높다 고 해서 모든 항목 이 다 한 집에 서 구하 기 어 려 운 것 은 아니다.올해 부동산 시장의 가장 큰 특징 은 프로젝트 분화, 즉 미 들 링 내의 모집 율 이 미 들 링 밖의 프로젝트 보다 높다 는 것 이다.그렇다 고 외부 환 외 프로젝트 가 잘 팔 리 지 않 고 중간 환 내 프로젝트 가 방 을 뺏 지 못 하 는 것 은 아니다.예 를 들 어 시내 의 지 왕 프로젝트 는 소화 하 는 것 이 일반적이다. 서하 의 몇 가지 프로젝트 는 소화 하 는 것 이 괜 찮 고 심지어 모집 인원 이 올해 기록 한 빌딩 이 있어 서 빌딩 의 개인 차 이 는 매우 크다.

동책 연구원 애 널 리스트 사 몽 현 은 11 월 에 모두 7 개의 새로운 시장 이 들 어 왔 다 고 밝 혔 다. 새로운 추 세 는 갓 필요 한 것, 개선, 호 화 주택 등 빌딩 을 포함 하고 있 으 며, 새로운 시장 에서 개선 형 과 호 화 주택 을 찾 는 것 이 더 좋 은 것 으로 나 타 났 다. 필요 한 사용자 들 은 중고 주택 을 우선적으로 고려 할 것 이 라 고 말 했다.교외 환 외 에 필요 한 제품 을 많이 선택 하지만 탈 화 된 제품 이 부족 한 경우 도 있 습 니 다. 예 를 들 어 봉 현 구 에 새로 개 설 된 동원 박 독 과 우주 천 경 은 모두 필 요 했 던 부동산 에 속 하지만 주변 경쟁 제품 이 많아 서 주변 에 위치 하 는 교통 이 불편 하고 사용자 의 통근 수 요 를 만족 시 키 지 못 하기 때문에 모집 율 이 낮 고 탈 화 효과 가 좋 지 않 습 니 다.

올해 10 월 상하 이 는 약 20 차례 에 걸 쳐 개장 하 였 으 며, 약 11 개 는 300 만 - 500 만 의 중 저가 이다.이 20 개 항목 중 100% 미 만 의 새로운 판 13 개 는 약 6 할 을 차지 하고 있 으 며, 그 중 9 개 는 50% 에 못 미친다.그리고 일부 모집 수량 이 부족 한 새 판 은 공증 처 에서 번 호 를 흔 들 지 않 아 도 된다. 예 를 들 어 중 해 진 은 정부 와 같다.

노 문 희 는 올해 부동산 시장 이 좋 은 성적 을 보 였 지만 두부 부동산 업 체 는 기본적으로 판매 임 무 를 완성 할 수 있 지만 대부분 부동산 업 체 에 게 올 해 는 전염병 의 영향 을 받 아 임무 의 완성 도가 상당히 낮다 고 주장 했다.그래서 일부 부동산 업 체 들 은 목표 격 차 를 줄 이기 위해 최종 적 으로 노력 하고 12 월 에 개장 하 는 데 집중 하 며 비교적 친화력 있 는 가격 으로 판 매 량 을 바 꾸 었 다.

상하 이 뿐만 아니 라 화동 부동산 시장 도 찬 열 불 균형 을 보인다.상하 이 시장 이 뜨 거 워 지 는 동시에 최근 에 상하 이 (上 海) 시장 에 대한 뜨 거 운 열기 가 현저히 떨 어 졌 다.예 를 들 어 11 월 에 가 흥 의 거래 량 이 모두 하락 했 고 한 주택 은 2584 채 가 거래 되 었 으 며 신축 상품 의 주택 판매 면적 은 29.1 만 평방미터 이 고 순환 비 는 23.0% 내 렸 다.그 밖 에 크 레 서 에 따 르 면 11 월 에 소주 부동산 시장 도 가격 이 일제히 하락 했다. 상품 주택의 거래 면적 은 64.1 만 평방미터 이 고 환 적 비율 은 12.81% 감소 하 며 동기 대비 15.42% 감소 했다. 평균 거래 가격 은 25795 위안 / 제곱 미터 이 고 환 적 비율 은 3.87% 하락 했다.