핫 이 슈 도시 의 초조 함 과 통제 가 밀집 되 어 있 는 '찬 공기' 가 부동산 업 체 에 오 면 '쟁탈 전' 을 연출 할 수 있 습 니까?

냉 난방 은 2021 년 1 월 의 부동산 시장 을 표현 하 는 것 이 가장 적절 하 다.

지난 한 달 동안 핫 이 슈 1, 2 선 도시 의 부동산 시장 은 참 지 못 하고 다시 소동 을 일 으 켰 고 상하 이, 심 천, 항 저 우 등 여러 시 는 통제 정책 의 미조정 이나 업 그 레이 드 를 불 러 왔 다.열정 이 넘 치 는 다른 한편, 부동산 금융 이 더욱 밀접 하 게 존재 하고 시장 에 영향 을 주 며 찬 공기 가 부동산 시장 에 불고 있다.

이번 핫 이 슈 도시 의 부동산 시장 변동 은 비록 전 세계 에서 물 을 많이 방출 하 는 영향 이 있 지만 투기 분위기 가 강해 서 규정 에 위반 한 자금 이 부동산 분야 에 들 어 갔 는데 바로 현재 와 미래 정책 통제 의 중점 방향 이다.현재 로 서 는 부동산 시장의 기 조 를 엄격하게 규범화 하 는 것 이 변 하지 않 을 것 으로 보인다.

부동산 시장 은 이 로 인해 전환점 에 이 르 렀 습 니까?

업계 의 공 통 된 인식 은 시장 환경 에 확실히 심각 한 변화 가 생 겼 다 는 것 이다.현재 의 변혁 기 에 직면 하여, 부동산 기업 은 어떻게 문 제 를 풀 것 인가?수입 에 맞 게 지출 하고, 가격 으로 양 을 바 꾸 는 것 외 에는 더 좋 은 방법 이 없 는 것 같다.

냉 난방 은 2021 년 1 월 의 부동산 시장 을 표현 하 는 것 이 가장 적절 하 다.IC photo

제어 밀집 착지

예년 1 월 시장 은 전반적 으로 좋 은 반응 을 보 였 지만 올해 처럼 뜨 겁 고 밀 착 된 상황 을 조정 하 는 것 은 흔 치 않다.

중지 원 의 감 측 에 따 르 면 2021 년 첫 달 에 백 도시 의 신방, 중고 주택 가격 의 환 적 인 상승폭 이 모두 확대 되 었 다. 그 중에서 백 도시 의 신축 주택 평균 가격 은 0.37% 올 랐 고 상승폭 은 작년 12 월 보다 0.12% 포인트 늘 었 다. 백 도시 의 중고 주택 평균 가격 은 0.32% 올 랐 으 며 상승폭 은 작년 12 월 보다 0.04% 포인트 높 아 졌 다.

거래 량 에 있어 중지 원 의 초보적인 추산 에 따 르 면 2021 년 1 월 에 중점 도시 상품 의 주택 거래 는 약 4030 만 평방미터 에 달 했 고 동기 대비 75.0% 증가 했다.그 중에서 일 선 도시 의 전체적인 상승폭 은 139% 인 데 그 중에서 광저우 의 상승폭 이 현저 하고 심 천 의 상승폭 은 2 위 를 차 지 했 으 며 2 선도 시 는 전체적으로 111.3% 올 랐 다.

집 값 상승 과 거래 량 의 필연 적 인 결 과 는 정책 의 증 가 를 조절 하 는 것 이다.1 월 하순 이후 심 천, 상하 이, 항 저 우 등 도 시 는 빈번히 조절 정책 을 제정 하여 구입 제한 을 강화 하고 주택 구입 융자 금 을 조 이 며 수요 확보 등 수단 으로 '주택 쟁탈 전' 을 억제 하고 '패 치' 를 하 며 투 기 를 억제 하여 부동산 시장의 이성 적 인 복 귀 를 추진한다.

정책 의 가중 강도 가 가장 큰 것 은 상해 다.2021 년 1 월 29 일 에 상하 이 실 버 보험 감독 국 은 을 발표 하면 서 개인 주택 신용 대출 관리 와 관련 된 업무 에 대해 8 가지 요 구 를 제출 했다. 이 는 부동산 대출 집중 도 관리, 첫 번 째 대금 출처 와 상환 능력 심사, 대출 자의 자격 심사 와 신용 관리, 개인 주택 대출 의 발급 관리, 신용 대출 금 의 지급 관리 등 을 포함한다.금 용도 관리, 부동산 중개 기구 업무 협력 관리, 위험 조사 등.

이번 통제 가 주 목 받 는 방향 은 주택 구입 융자 금 을 조 이 는 것 으로 예전 의 조정 과 본질 적 인 차이 점 이다.

2020 년 12 월 31 일 에 중국 인민 은행, 중국 은행 보험 감독 위원 회 는 을 공동 발표 하여 각 은행 의 부동산 대출 비율 과 개인 주택 대출 비율 에 대해 모두 상한 선 을 정 했다. 그 중에서 감독 요구 에 부합 되 지 않 는 은행 기 구 를 요구 하면 2 년 또는 4 년 안에 업무 조정 을 완성 해 야 한다.

21 세기 경제 보도 기 자 는 여러 명의 광저우, 심 천의 은행 개인 대출 매니저 에 게 서 현재 의 주택 대출 속도 가 확실히 느 려 졌 고 앞으로 1 년 동안 조 여 질 추 세 는 여전히 지 속 될 것 이 라 고 알 게 되 었 다."올 해 는 계속 이런 추세 여서 정책 에 큰 변화 가 없 을 것 으로 예상 된다" 고 말 했다.선전 상업 은행 의 개인 대출 매니저 가 지적 했다.

얼음 과 불의 노래

사실은 부동산 시장 이 겉으로 볼 때 '열풍' 이 높 아 보이 지만 도시 로 나 누 어 볼 때 분화 시 세 는 여전히 존재 한다.핫 이 슈 도시 의 부동산 시장 에서 '허열' 이 '찬물 을 끼 얹 는' 동시에 인구 가 순 유출 된 3, 4 선 도 시 는 단기 적 이 든 장기 적 이 든 모두 하행 의 잠재 적 인 우려 가 존재 한다.

국가 통계 국 에 따 르 면 2020 년 70 개 대도시 중 3 선 도시 의 신축 상품 주택 과 중고 주택 판매 가격 은 전년 도 동기 대비 각각 3.5% 와 1.4% 올 랐 으 나 모란 강, 남 충, 준 의, 의창 등 14 개 3, 4 선 도시 의 중고 주택 가격 은 모두 어느 정도 하락 했다.

그 중에서 가장 큰 폭 으로 떨 어 진 것 은 모란 강시 로 하락폭 이 10% 에 달 했 고 5 년 전에 비해 1.6% 하락 했 으 며 남 충 하락폭 은 5.4% 이 고 북해 하락폭 은 3.5% 이 며 노 주 하락폭 은 3.1% 이 고 잔 강 하락폭 은 2.1% 이다.

부동산 시장 이 하향 세 를 보이면 서 부동산 시장 도 낙관적 이지 않다.중지 원 데이터 에 따 르 면 2021 년 1 월 에 토지 공급 에 있어 일 선 도시 의 공 급 량 은 대폭 적 으로 증 가 했 고 2 선 도시 의 전체적인 공 급 량 은 동기 대비 15% 가까이 증 가 했 으 며 3, 4 선 도시 의 공 급 량 과 거래 규 모 는 모두 비교적 현저히 감소 했다.

그 밖 에 올해 '귀향 하여 부동산 을 구입 하 는' 시세 가 예상 보다 못 해 결정 되 었 고 시장 도 '3, 4 선 도시' 를 선점 하 는 절 호의 창구 기 를 잃 었 다.

재고 3, 4 선 도시 의 부동산 업 체 마 케 팅 담당 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 '귀향' 시세 가 없 으 면 그들 은 현지 고객 에 게 할인 을 강화 할 것 이 라 고 말 했 지만 '아무 소 용이 없다' 고 말 했다.

무한 의 중개 사장 인 린 닝 은 깊 은 감명 을 받 았 다. "샘플 수량 이 많 지 않 을 수도 있 지만, 올해 귀성 시 세 는 약간의 영향 을 받 았 다.""약 20% 정도 내 려 가 고 작 게 말 해도 5% 는 된다."

증좌 자료 에 따 르 면 58 개 도시, 안주 객 이 발표 한 '2020 - 2021' 귀향 부동산 조사 보고서 '에 따 르 면 응답자 의 37.8% 가 귀향 하여 사업 을 하려 고 했 고 2020 년 68.6% 보다 낮 았 으 며 47.6% 가 근무 도시 에서 사업 을 하려 고 했 으 며 2020 년 31.1% 를 넘 어 섰 다.

광 둥 성 주택 정책 연구 센터 이 우 가 선임 연구원 은 21 세기 경제 보도 기자 에 대해 단기 적 으로 볼 때 귀향 부동산 은 반드시 어느 정도 방출 될 것 이 라 고 분석 했다. 그러나 중장 기적 으로 볼 때 3, 4 선 도시 의 거래 량 과 거래 량 이 떨 어 지고 '귀향 부동산' 도 이런 3, 4 선 도시 가 장기 적 으로 하락 하 는 추 세 를 바 꾸 지 않 을 것 이 라 고 분석 했다.

부동산 업 체 의 '앞 다 투어 수확 하 는 전쟁' 이 울 립 니까?

분명 한 것 은 부동산 금융 통제 가 미래 에 엄격 해 지 는 추 세 는 변 하지 않 을 것 이 고 부동산 기업 도 조속히 변혁 기 를 넘 기 는 조 치 를 취해 야 한 다 는 것 이다.

1 월 15 일 중앙 은행 금융 시장 사장 추 란 은 중국 새 브리핑 에서 부동산 금융 조정 에 있어 다음 과 같은 동작 을 강화 해 야 한다 고 밝 혔 다. 첫째, 부동산 금융 통 제 를 강화 하고 상업 은행 의 부동산 대출 의 합 리 적 인 성장 을 유도 하 며 금융 자원 을 제조 업, 소 미 기업 등 중점 분야 와 취약 한 부분 으로 확대 하 는 것 이다. 둘째, 부동산 금융 을 실시 하 는 것 이다.관리 제 도 를 신 중 히 하여 중점 부동산 기업 의 자금 감 측 과 관리 규칙 등 을 형성 하 다.

호각 이 이미 울 려 퍼 지자 부동산 업 체 들 은 적극적으로 응전 하 였 다.천 억 부동산 기업 의 중간 관리자 가 21 세기 경제 보도 기자 에 게 '우리 로 서 는 현재 마 케 팅 수단 을 이용 하여 빠 른 속도 로 돈 을 받 고 빚 을 줄 이 며 융자 에 대한 의존 을 줄 여야 한다' 고 말 했다."앞으로 투자 도 더욱 신중 하고 핵심 구역 에 초점 을 맞 추고 현금 흐름 관 리 를 강화 할 것 이다."

헝 다 는 1 일 전국 에서 2 월 1 일부 터 2 월 28 일 까지 온라인 주택 구입 주년 할인 행 사 를 열 었 다 고 밝 혔 다. 집 값 은 7.5% 까지 낮 을 뿐만 아니 라 주택 가격 도 더 낮 출 수 있다.

비록 항 대 는 거의 일년 내 내 '75% 할인' 을 하거나 '70% 할인' 판 매 를 해서 이런 마 케 팅 방식 을 '체계 적' 으로 보이 게 하지만 '판 촉' 이라는 신 호 를 계속 보 내 고 있 지만 부채 율 이 높 은 기업 의 선두 주자 인 부동산 기업 이 새로운 국면 에 대응 할 때 여력 이 없 음 을 알 수 있다.

중국 신용 을 지 키 기 전에 등급 평가 보고서 에서 2020 년 6 월 말 까지 헝 다 총 채 무 는 7451.57 억 위안 이 었 다 고 지적 했다. 그 중에서 단기 채 무 는 4680.87 억 위안 으로 전체 채 무 는 62.82% 에 달 했 고 순 부채 율 은 170.65% 로 어느 정도 의 상환 부담 이 존재 한다.

이 밖 에 도 평소 온건 하 던 부동산 업 체 들 이 참석 했다.예 를 들 어 중 해 부동산, 가 조 업 등 부동산 업 체 들 도 해당 하 는 신춘 판 촉 동작 을 내 놓 았 는데 특가 주택, 신춘 주택 구 매 선물, 주택 구 매 할인 등 을 포함한다.

'크레디트 라인 이 조 이면 시장 거래 는 비교적 큰 충격 을 받 을 것 이다.그러면 부동산 업 체 가 할 수 있 는 일 도 간단 하 다. 바로 대금 상환 을 가속 화 하 는 것 이다.익명 의 분석가 가 가 강조 했다.