29 폭 의 토지 전체 프리미엄 율 이 30% 에 가 까 운 닝 보 에서 처음으로 집중 공급 지 의 열 도 를 떨 어 뜨리 지 않 았 다.

최근 닝 보 중고 주택 거래 가 급 격 히 줄 어 들 고 한 손 으로 집 을 선택 하 는 주택 구입 포기 율 이 높 아 지 는 상황 에서 닝 보 토지 시장의 인기 도 는 여전히 줄 어 들 지 않 았 다. 70 여 개 부동산 기업 이 29 개 지역 을 쟁탈 하 는 신청 을 했다.

5 월 26 일, 5 월 27 일 이틀 동안 닝 보 는 첫 집중 공급 지 를 완성 했다. 29 폭 의 토지 총 거래 가격 은 358 억 이 고 19 폭 은 상한 가 를 찍 었 다. 전체 거래 가격 의 프리미엄 은 30% 에 가 깝 고 완 커, 폴리, 녹 성 등 여러 개의 두부 부동산 기업 이 경매 에 참 여 했 고 결국은 두부 부동산 기업 이 큰 머리 를 차지 했다.

녹 성 은 97.72 억 으로 6 폭 의 땅 을 잡 았 으 며, 그 중 한 폭 은 영 파 레일 과 손 잡 고 얻 었 다.절강 의 영 안 부동산, 덕 신 부동산, 가 원 부동산, 신 희망 부동산 등 을 심 각 히 경작 해 온 것 도 이번 토 목 촬영 에서 수확 을 거 두 었 다. 심지어 최근 들 어 주 쟝 투자, 위 에 슈 부동산, 시대 중국, 헬렌 부 르 크 등 이 많이 몰 려 와 수확 을 거 두 었 다.

공개 자료 에 따 르 면 닝 보 의 첫 번 째 양도 지역 은 29 폭 (1 폭 의 주택 부지 포함) 이 고 총 양도 면적 은 1981 묘 이 며 전체 건축 면적 은 30244 만 평방미터 이 고 전체 최저 가 는 286.4 억 위안 이다.땅 덩이 는 해서 구, 강북 구, 37150 개의 주 구, 북 룬 구, 진해 구 와 봉화 구 6 개의 구역 과 관련된다.

반면에 닝 보 부동산 시장 을 보면 5 월 21 일 에 닝 보 시 주택 건설 국 은 을 발포 하여 철거 주택 징수 화폐 보상 정착 업무 에서 구 매 제한 정책 과 관련 된 사항 을 명 확 히 집행 하 라 고 통지 했다. 철거 주택 제한 구 매 업그레이드, 첫 번 째 주택 제한 구 매 5 년 을 명 확 히 밝 혔 다.닝 보 의 금 리 인상 조치 가 최근 닝 보 부동산 시장 에 미묘 한 변화 가 일 어 났 다.닝 보 의 한 주택 구입 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 최근 중고 주택 거래 량 이 절반 으로 떨 어 졌 다 고 말 했다.그러나 그 는 최근 의 시장 조정 은 시간 문제 라 고 생각 했다. 최근 에 한 손 으로 집 을 흔 드 는 것 이 뜨 거 웠 지만 구매자 의 선택 이 많아 졌 고 어떤 사람 은 이상 적 인 주택 공급 원 이 없 을 때 도 구 매 를 포기 할 것 이 라 고 말 했다.

닝 보 는 이번에 집중 공급 지 를 공급 해 토지 시장 을 식 히 지 않 은 것 으로 보인다.한편, 이번 공급 지 는 주로 교외 지역 이나 시내 외 딴 지역 에 위치 하 는데 예 를 들 어 명 호 TOD 등 스타 들 의 땅 덩이 가 모두 방출 되 지 않 았 고 심지어 새로 공급 이 끊 어 진 37150 개의 중심 지역 에 도 토지 공급 이 없다.

상하 이 중원 부동산 시장 분석가 노 문 희 씨 는 현재 각 지역 에서 처음으로 집중 공급 지 에 열 이 비교적 높 은 상황 이 나타 날 것 이 라 고 지적 했다. 우선, 대부분의 부동산 기업 들 은 '상대방 이 땅 을 잡 고 있 고 자신 도 따라 가 야 한다' 는 심리 가 있다.그 다음 에 첫 번 째 공급 지 규칙 이 아직 바 뀌 지 않 았 거나 엄격 해 졌 다. 게다가 기업 투자 탁본 부서 가 지 표를 가지 기 때문에 이런 심리 적 인 추구 와 현실 적 인 수요 에서 부동산 기업 이 적극적으로 땅 을 차지 하 는 국면 이 나 타 났 다.

중고 주택 시장 분화

닝 보 는 확실히 희극 화 된 장면 이 나 타 났 다. 뉴 딜 전후 2 주 동안 닝 보 중고 주택 거래 량 이 300 채 정도 급 감 했다.무 거 운 자산 도시, 봉화 된 투자 자 들 은 뉴 딜 정책 이 발 표 된 후에 주택 거래 가 느 려 졌 다 고 말 했다.

강 2 선 도시 로 서 닝 보 는 최근 몇 년 동안 부동산 시장 이 뜨 거 운 정도 로 급 격 히 상승 했다.5 월 초 에 국가 통계 국 이 발표 한 데이터 에 따 르 면 2021 년 4 월 에 닝 보 의 집 값 은 평균 2.6 만 위안 / 제곱 미터 이 고 순환 비 는 0.79% 가 약간 하락 했 으 며 동기 대비 13.23% 올 랐 다.이 집 값 수준 은 절강성 에서 두 번 째 로 높 으 며, 현 재 는 복주, 천진 을 제 치고 전국 에서 아홉 번 째 로 높다.

항 저 우, 온 주, 소 흥, 금화, 가 흥 과 마찬가지 로 녕 파 역시 땅 을 파 는 수입 이 천 억 에 가 까 운 등급 과 이상 의 도시 이다.상하 이의 중원 부동산 이 제공 한 데이터 에 따 르 면 닝 보 는 올해 3, 4 월 에 주택 판매 세트 수 는 모두 6000 세트 이상 이 었 다.

닝 보 는 최근 주택 구입 제한 금 리 인상 과 판매 제한 정책 을 발표 했다.5 월 하순 에 닝 보 공업 은행, 농업 은행, 중국 은행, 건설 은행, 거래 은행 은 주택 대출 금 리 를 계속 올 렸 고 첫 번 째 스위트룸 은 5.35% 에서 5.45% 로 올 렸 으 며 두 스위트룸 은 5.6% 에서 5.7% 로 올 랐 다.스위트룸 과 스위트룸 이 각각 10 개 씩 올 랐 다 는 얘 기다.

가격 제한 으로 닝 보 의 중고 주택 가격 이 거꾸로 오 른 것 도 눈 에 띈 다. 최근 에는 예매 증 을 받 기 위해 줄 을 서 있 는 아 고 르 강 회 성에 서 영업 사원 들 은 문의 하 러 온 주택 구입 자 들 에 게 뉴 딜 정책 이 나 오 면 부동산 계 정 추첨 없 이 당 첨 될 확률 이 높다 고 말 했다.

그러나 뉴 딜 과 금 리 인상 은 최근 일주일 간 닝 보 부동산 시장 을 크게 변화 시 켰 다.닝 보 시내 의 중고 주택 거래 량, 거래 면적 과 거래 금액 은 모두 하락 했다.

닝 보 현지 기구 에 따 르 면 5 월 15 일부 터 5 월 21 일 까지 이번 주 에 해 서, 강북, 37150 개의 주 저장량 의 주택 거래 량 은 순환 비례 가 8% 하락 했 고 거래 의 전체 면적 은 6% 하락 했 으 며 거래 의 전체 금액 은 순환 비례 가 2% 하락 했다.

이러한 시장 변동 으로 인해 부동산 업 체 들 이 땅 을 가 지 는 것 은 후기 에 내 기 된 상승 시세 와 더욱 비슷 하 다.닝 보 의 첫 집중 공급 지역 상황 을 보면 부동산 업 체 가 진입 문턱 이 어느 정도 올 라 간 것 을 알 수 있다. 일부 지역 은 자신 을 지 켜 야 한다.대부분의 토 지 는 반제품 판 매 를 요구 하고 봉화 구역 은 이중 한 도 를 실시한다.첫 번 째 지역 의 분 양 전에 닝 보 의 구 매 제한 권 이 확대 되 었 다.

이윤율 에 대한 논쟁.

부동산 업 체 로 서 는 땅 을 가 지 는 것 이 생존 과 관련 된 문제 이 므 로 이 때 는 이윤율 이 2 위 에 놓 여 있 을 지도 모른다.5 월 26 일 에 닝 보 집중 공급 지 는 첫날 에 15 폭 의 토 지 를 분 양 했 고 전체 양도 면적 은 1248 묘 이 며 전체 건축 면 은 204 만 평방미터 이 고 전체 경매 가격 은 203 억 에 가 까 우 며 71% 를 차지 했다.그 결과, 5 월 26 일 닝 보 15 점 의 땅 덩이 는 255.3 억 위안, 프리미엄 은 25.7% 로 나 타 났 다.

업계 에 서 는 첫날 의 양도 상황 을 보면 닝 보 시장 구 조 를 알 수 있다 고 지적 했다. 이윤율 이 낮 아 지고 부동산 기업 이 깊이 있 는 경작 지역 을 가 지 며 대기업 들 이 땅 을 가 지 는 집중 도가 높다.

이전에 항주 의 땅 덩이 는 이미 부동산 업 체 가 이윤율 을 1% - 2% 로 추산 하 였 는데 전체 적 으로 1% - 5% 에 불과 한 이윤율 에 직면 하여 부동산 업 계 는 제조 업 과 비교 할 수 있 게 되 었 다.제3자 기구 인 '좋 은 연구원' 은 이번에 분 양 된 순 주택 지 를 추산 하면 서 평균 이윤율 은 0.75% 로 1 분기 의 1% 에 비해 약간 떨 어 졌 다.

비교적 직관 적 인 데 이 터 는 닝 보 지역 의 집 값 과 땅값 이 더욱 축소 되 었 다 는 것 이다.예 를 들 어 새로운 희망 이 경쟁 하 는 37150 개의 주 구역 아래 에 해당 하 는 땅, 빌딩 의 가격 은 2.1 만 위안 / 제곱 미터 이 고 현재 이 판 괴 는 새집 을 판매 하 는 가격 이 2.6 만 위안 / 제곱 미터 - 3 만 위안 / 제곱 미터 가 다르다.반제품 주택의 집 값 은 땅값 비율 이 최대 0.7 에 불과 하고 이윤 공간 이 비교적 적다.게다가 사업 은 현 주택 이 팔 려 야 하고, 판매 대금 의 연체 가 자금 압박 을 가중 시 킬 수 있다.1 년 동안 판 매 를 미 루 고 연 8% 의 자금 원가 에 따라 예상 이윤율 도 5.6% 에 불과 하 다. 그 다음 에 지하철 주변 건설 비용 이 증가 하 는 것 을 감안 하면 이윤 공간 도 더욱 압축 될 것 이다.

일부 땅값 을 분 양 가능 주택 지가 의 60% 로 계산 하고 무상 인도 건안 원 가 를 계산 해 각 지역 의 실제 지 가 를 추산 하면 이 땅 덩이 의 순 금 리 도 높 지 않다.예 를 들 어 온 주 시대 에 스크린 에서 잡 은 땅 의 경우 실제 땅값 은 약 1 만 위안 / 제곱 미터 로 2019 년 5 월 에 잡 은 이웃 지역 의 땅값 보다 2206 위안 / 제곱 미터 올 랐 고 2 년 의 땅값 상승폭 은 27% 이다.업계 에 서 는 닝 보 라 는 지역 의 새 주택 제한 가격 이 이전 지역 의 실제 가격 보다 2.8% 하락 했다 고 보고 있다.

그 러 고 보 니 닝 보 시장 은 항 저 우 와 마찬가지 로 신방 한도 이후 이윤율 이 지속 적 으로 하락 세 를 보이 고 있다.한편, 부동산 업 체 들 도 이 사실 을 잘 알 고 있 기 때문에 가 져 갈 때 망 설 이지 않 는 다.더 많은 부동산 기업 들 이 토지 확보 전략 에 있어 서 조정 을 하 였 다.녹색 도 시 는 전형 적 인 사례 이다.

녹 성 은 왜 중 창 고 녕 파 인가?

다른 두부 부동산 업 체 에 비해 녹색 도시 의 토지 확보 전략 은 다르다.항 저 우의 첫 번 째 57 종의 땅 가운데 녹 성 은 한 곳 도 가지 지 않 고 영 파 에 실력 을 남 겼 다.

2020 년 영 파 부동산 판매 금액 순위 에서 녹 성 은 310 억 원 의 판매 금액 으로 자 리 를 잡 았 고 2 위 완 커 185 억, 3 위 중 남 부지 180 억 원 과 큰 차 이 를 보 였 다.

이 밖 에 1 분기 녹 성 은 닝 보 나 지 2 점 으로 63.8 억 원 에 이른다.이 는 상반기 에 그린 타 운 이 닝 보 에 160 억 원 을 투자 했다 는 뜻 이다.

다른 부동산 업 체 와 비교 하면 녹색 도 시 는 집중 공급 지 를 이용 하여 항주 와 녕 파 사이 에서 땅 을 가 지 는 정확 한 선택 을 했다.1 분기 에 녹 성 은 항 저 우 에서 135.9 억 위안 을 들 여 9 종의 땅 덩이 를 가 져 왔 다. 특히 부 양 1 분기 에 분 양 된 모든 땅 을 휩 쓸 었 다. 이 기간 에 항주 시내 섭 택 지 총 분 양 금 의 28.7% 를 차지 한 것 은 녹 성 작년 한 해 동안 항 저 우의 총 분 양 액 의 61% 에 해당 한다.

녕 파 는 최근 2 년 동안 녹색 도시 에서 깊이 경작 한 도시 이다.공개 데이터 에 따 르 면 2020 년 에 녹색 성 닝 보 나 지 는 8 가지 가 적 고 받 은 금액 은 2019 년 42% 이 며 계속 창 고 를 해 야 한다.

일각 에 서 는 녹 성 이 항 저 우 와 영 파 사이 에서 번갈아 가 며 출격 하고 집중 적 으로 땅 을 가 져 와 지하 에 집중 공급 하면 서 자금 이용 효과 가 커 졌 다 고 분석 했다.따라서 녹 성 은 항주 의 두 번 째 땅 덩이 를 양도 할 때 다시 강 세 를 보일 가능성 이 크다.

그린 타 운 관계 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 닝 보 팀 은 기 똥 차 며 추산 이후 에는 손해 보지 않 을 것 이 라 고 말 했다.이 관계 자 는 현재 토지 개발 이윤율 이 확실히 낮 아 5% 를 넘 지 않 을 것 이 라 고 밝 혔 다.